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          2020年公務員考試法律常識積累:業主有權解聘物業公司嗎?

          http://www.jnrsgh.cn       2020-04-30 10:02      來源:公考通
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            行測常識模塊,法律常識一直占據著比較大的比重,考生在日常學習中要重視法律常識的積累。今天公考通(www.jnrsgh.cn)給大家帶來的是“業主有權解聘物業公司嗎”。  


            業主有權解聘物業公司嗎?


            《物權法》第八十一條明確規定:“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。”可見,該條文賦予了業主自主選擇物業公司的權利,也賦予了業主自主更換物業的權利。


            與此同時,《物業管理條例》第十一條規定:“業主有權共同決定選聘和解聘物業服務企業。”也就是說,物業公司的解聘應當由業主自主確定,但需要由全體業主共同決定。


            解聘物業公司的程序


            1、召開業主大會投票決定


            依據《物權法》第76條,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人的決定需要業主共同作出,作出方式是通過召開業主大會經專有部分(即個人住房面積)占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(雙過半)。以上為法律強制性規定,不能通過業主大會議事規則變更或排除適用。


            方便記憶我們把這兩個1/2稱為“數人頭”和“數磚頭”。


            什么是“數人頭”?每張產證記為1票,必須達到建筑規劃小區內所有產權證1/2以上,即算通過。


            什么是“數磚頭”?每套房屋產權證上的面積,必須要達到所屬小區建筑規劃中全部專有面積的1/2以上,即算通過。


            2、業委會依據業主大會決定解聘物業


            依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條的規定,業主大會按照《物權法》第76條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會可以根據解聘決定解除物業服務合同。


            3、物業公司被動接受解聘決定


            《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條第一款規定原文是:“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。”


            可見業主委員會根據業主大會的決定享有的任意解除權是一種單方解除權,無需物業公司同意。


            刷題鞏固


            1、翠竹園小區業主委員會決定解聘該小區物業管理公司,依據《物權法》,解聘物業管理公司的決定必須(     )


            A.經業主委員會1/2以上的業主同意


            B.經占總人數1/2以上的業主同意


            C.經專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總人數1/2以上的業主同意


            D.經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意


            【解析】C。《物權法》七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:


            (一)制定和修改業主大會議事規則;


            (二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;


            (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;


            (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;


            (五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;


            (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;


            (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


            決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”本題中,解聘物業管理公司的決定屬于上述第四項范圍,故答案為C。